La crise énergétique fait grimper les prix des logements économes en énergie
L'une des principales influences de 2022 a été la crise énergétique, au cours de laquelle les prix de l'énergie ont atteint leur plus haut niveau historique. L'efficacité énergétique des logements en Belgique s'est ainsi retrouvée soudainement sous les projecteurs. La situation actuelle est difficile à qualifier d'encourageante. Selon nos estimations, une maison moyenne en Belgique consomme 365 kWh/m2/an (certificat PEB D) et un appartement 176 kWh/m2/an (certificat PEB B). La Commission européenne a fixé comme objectif que tous les bâtiments en Europe soient climatiquement neutres d'ici 2050. En Belgique, ces objectifs ont été interprétés différemment par chaque région, mais nous pouvons approximativement affirmer que tous les bâtiments doivent porter l'étiquette A (< 100 kWh/m2/an) d'ici 2050. Selon nos derniers chiffres, actuellement seuls 3 % des maisons et 11 % des appartements répondraient à ce critère. Près d'un tiers des maisons ont actuellement des performances telles qu'elles sont classées hors catégorie, avec une consommation dépassant les 500 kWh/m2/an. Il y a donc encore beaucoup de travail à faire. Cette situation difficile s'est également répercutée sur le marché immobilier en 2022.
Efficacité énergétique à la pointe
Tant en Flandre qu'en Wallonie1, l'intérêt pour les logements les plus économes en énergie s'est avéré plus grand que l'année précédente : le prix des maisons et des appartements les plus économes en énergie a commencé à augmenter plus rapidement en 2022. En Flandre, ceux qui souhaitaient acheter une maison avec une étiquette énergétique A ou B ont dû payer plus que pour une maison avec une étiquette C2 pour la première fois. Par rapport à une maison de référence avec une étiquette D, vous payiez 9 % de plus pour les maisons les plus économes en énergie. Le même scénario s'est produit en Wallonie, bien que les écarts de prix y étaient encore plus prononcés : depuis cette année, une maison économe en énergie coûte 15 % de plus que la maison de référence. Les appartements n'ont pas été épargnés non plus. Pour les appartements, qui sont généralement plus économes en énergie que les maisons, l'écart de prix entre les appartements avec les étiquettes B et A s'est encore creusé en 2022, tant en Flandre qu'en Wallonie.
Une autre tendance marquante est que les logements énergivores n'ont pas perdu de leur attrait (c'est-à-dire qu'ils ne sont pas devenus moins chers). Ils constituent bien sûr le segment le moins cher du marché. En Flandre, en 2022, vous payiez 11 % de moins pour une maison étiquetée F par rapport à une maison similaire étiquetée D, et en Wallonie, cette réduction atteignait 15 %. Cependant, surtout par rapport à la catégorie juste au-dessus, nous constatons que les logements les moins performants ont augmenté en prix aussi rapidement, voire plus rapidement depuis 2020.
Perspectives pour 2023 : Changement de paradigme dans la construction et primes
Contre les idées préconçues, nous prévoyons qu'au moins en Flandre, les prix des maisons très énergivores ne baisseront pas, voire augmenteront. En raison du changement de paradigme dans la construction, les terrains à bâtir deviendront encore plus rares et donc plus chers. Une alternative plus avantageuse se présente sous la forme de maisons énergivores. Comme décrit précédemment, elles font toujours partie du segment le moins cher du marché. Mais plus important encore, le gouvernement belge ainsi que les gouvernements régionaux offrent des avantages financiers pour l'achat et la démolition de telles maisons. Le gouvernement belge a prolongé cette année jusqu'en 2023 le taux de TVA réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements sur l'ensemble du territoire belge. Tout comme les primes de rénovation en Flandre, de telles mesures augmentent la capacité d'emprunt, ce qui à son tour fait augmenter les prix. Il est crucial de noter que cette tendance ne peut s'appliquer qu'aux maisons les moins performantes. Les maisons qui ne sont pas très performantes sur le plan énergétique mais qui restent dans des limites "acceptables" ne pourront pas bénéficier de ces avantages et connaîtront très probablement une baisse de prix.
1Étant donné que chaque région en Belgique détermine elle-même comment le score de performance énergétique est calculé et délimité, nous étudions ici séparément la Flandre et la Wallonie. Pour la Région de Bruxelles-Capitale, il existe trop peu de données disponibles pour tirer des conclusions fiables sur l'impact du score énergétique au fil du temps.
2Pour simplifier, nous utilisons les étiquettes telles que définies par le Gouvernement flamand.
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